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    房地产调控与信阳珍珠岩
    发布时间:2012/3/26 21:34:58 来源:本站原创 点击:次 【字体:

    弗罗西诺内帕尔马:  房地产调控与信阳珍珠岩

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         猛一看,标题似乎有哗众取宠之嫌,“ 房地产调控”是当下中国热门的话题,几乎成为全国每一位老百姓的饭后必需的谈资。“信阳珍珠岩”是《公安部65号文》之后中国建筑保温材料领域热门的话题,几乎成为全国每一位保温材料行业相关人士的酒后必需的谈资。两者放在一起,风马牛不相及!但是聪明的读者会发现,房地产调控决定着其上、下游产业链上60多个行业的生死存亡,更决定着隶属于建筑保温行业的珍珠岩行业,作为中国现今探明储量大的信阳珍珠岩犹如一条绳子上的蚂蚱,覆巢之下,焉有完卵?

         作为国内许许多多珍珠岩从业者中的一员,也无时无刻不在思索着房地产调控的方向,思索着信阳珍珠岩的路在何方!首先我们先来看中国未来房价的走势问题,谈一谈鄙人的浅见薄识。
     
         在我看来,说到房价的影响因素必须从房子的属性讲起。大家都知道,每个房子都有两个证:产权证和土地证,产权证代表了房子的商品属性,而土地证代表了房子的垄断属性。那么房价就与这两个属性息息相关。
     
         首先我们来看房子的商品属性,既然是商品,就离不开市场,目前的市场有几大特点:第一,货币政策:美元贬值,各国都在狂印钞票(各国都为了使自己的货币不升值,影响出口继而影响就业和社会稳定),全球货币发行泛滥,原材料价格飙涨,中国的钢铁,石油等资源面临着输入性通胀问题;CPI高涨不下,人民币对国内贬值,为了在这个负利率(存款利率赶不上CPI)时代使自己的钱袋不缩水,在中国目前资本只有两条出路:投资实体经济(说俗点就是做生意)、吹大资本泡沫(投资股市及房地产),但是看看中国的制造业及高科技产业的人都知道,中国的核心竞争力和自主知识产权很少,产品附加值低,利润低下,现在下海创业的基本上是九死一生(机会比八九十年代少多了),那么中国的资本就只有一条出路了,就是投资股市及房地产,而且不单单我们自己看到了,外国的热钱也看到了,大家都来享受一场击鼓传花的资本盛宴。第二,中国的城市化:中国的城市化是现在许多大型地产开发商敢于不断扩张的信心的根本来源。是的,2007年到现在,房价为什么出现报复式的上涨,其根本的原因是八十年代初,中国一个生育高峰期带来的数量庞大的适婚人口强烈的刚性需求引起的,中国本来就人口多,土地少,这个是中国的特别国情,看到许多专家从亚洲四小龙的房地产发展过程来断定中国现在房地产崩盘,我不敢苟同。说到这里,有人说,中国即将步入老龄化时代,中国的人口增长会趋于缓慢,进而房价会下跌。我觉得很对,关键是这个过程什么时候来的问题,个人从碧桂园创始人杨国强那里获得了一点点信息:那就是目前的城市化进程会持续10到20年,(注:杨国强企业管理水平这里暂且不表,但是其眼光在中国房地产行业里是别树一帜的),这也就意味着,单从市场需求的角度考虑,未来10到20年,房价长线依然乐观。
     
         其次,我想再来谈谈房子的土地垄断属性:我们不能把房子简单的当做一件商品和市场上其他的商品等量齐观,其实房价重要的影响因素是房子下面所属的土地属性,因为房子可以拆了重盖,以前一层的可以盖N层。你在这里盖了房子,别人就不能在这边盖了,这就是房子的土地垄断性质。(顺被插一句:上面这个也能够解释为什么地段好的地方升值比地段不好的地方升值要快几倍的原因。)要知道,人类几千年发生的任何革命都与土地有关哦。土地的垄断属性还有一个特点就是土地的所有人是国家,地方政府有土地定价,为了增加GDP(GDP对地方政府意味着什么想必大家都清楚),同时也要大量投资配套设施建设(城市化进程中的道路,管网、污水处理、垃圾填满、电网建设等等),政府不得不调高地价,来缓解不断增长的财政赤字。既然土地具有以上的垄断性,其定价高也就不足为怪了。(想想现在水费、电费、汽油费等等不都是垄断造成的么,移动现在是有竞争对手了,想想开始亏了我们多少钱。)
     
         谈了以上几点,还不能够单纯解释房价上涨的原因,还是不足以对未来房价的走向有个根本的判断:因为影响房价还有两个要素:国家调控政策及世界经济的发展情况。
     
         首先来谈谈国家的调控政策:加息,限购,房贷政策及房产税等等,总体来说,国家主要从金融、财政、税收、行政干预几个方面来调控房价,如果房价阴跌,国家就会采取降息、减少首付比例,财政税收优惠等等来启动房地产市??;相反,如果房价上涨,国家同样会采取加息,限购、提高首付比例,限制贷款种种措施来打压房地产市场。如果在脱离中国经济运行的背景下,我敢说,政府的调控一定能把房价打下去,毕竟中国还不是一个完全市场化的经济体制。但是为什么大家看到国家的每一次调控,房价每每都涨呢?我想说明的是,如果没有国家的调控,房价会涨的更加离谱!房价温和上涨的深层次根本原因是没有人愿意承担GDP下滑,失业率高涨,社会不稳定的后果!没有人敢去刺破这个泡沫。07年底,国家试着去刺破这个泡沫,不想又遭遇了全球金融?;?,又用四万亿投资来不了了之这次刺破行动。为什么有上面这种说法呢?归根结底是因为中国的房地产基本绑架了中国的经济。众所周知,中国是一个发展中国家,这几年经济发展的巨大成就是建立在低劳动力成本,牺牲大量资源和环境造成的(这些资源环境帐迟早都要由我们的下一代来偿还),以上模式注定了拉动中国经济发展的三驾马车:投资、出口(靠低劳动力成本制造出的)、内需。而当前世界经济处在一种微妙的复苏阶段(随时都有可能再次崩盘)阶段,中国的出口正遭受前所未有的困境。而内需又靠什么呢?中国人为什么喜欢存钱呢?根本原因中国的大量的农村人口医疗、社保等等都没有保障,不存钱哪个舍得花。为了撬动内需,别的行业不行,只有房地产行业,再穷也得住房子??!再穷也得娶媳妇??!并且房地产行业拉动上下游行业60多个,对国家来说发展房地产提高经济,满足人民的就业需求(其实就是生存需求)是当务之急,而且是重中之重。
     
         从以上几个方面来看,世界经济发展的不稳定,中国的新兴技术产业还未有兴起的时候,房地产这个孩子,国家打一巴掌还会揉三揉的,也即,房地产调控只会让房价暂时有所回调,会有短期波动,长期是不会下跌的。
     
         好了,说了房地产调控长期是不会下跌的,但是是不是说明信阳珍珠岩长期前景就一定不错呢?答案是否定的,因为影响信阳珍珠岩的前景的因素有很多,下面我们就谈一谈影响信阳珍珠岩前景有哪几项因素?各因素的权重比如何? 
     
         首先是政策,我初步罗列了以下信阳珍珠岩作为外墙保温材料的相关政策如下:
         1、公安部、住建部《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定(公通字[2009]46号)》,2009年9月28日发:   【关键内容】:对不同性质建筑的不同层数有详细、系统的外保温及防火隔离带措施。    
         2、公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知(公消[2011]65号)》,2011年3月14日发:   【关键内容】:要求外保温未竣工的新设计或正在施工的项目的外保温使用、换用A级不燃外保温材料。    
         3、住建部《关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知(建科[2012]16号》,2012年2月10日发:   【关键内容】:再次强调严格执行“1”中的公通字[2009]46号)文件,特别是第二条内容:“加强新建建筑监管。要严格执行《民用建筑外墙保温系统及外墙装饰防火暂行规定》中关于保温材料燃烧性能的规定,特别是采用B1和B2级保温材料时,应按照规定设置防火隔离带。各地可在严格执行现行国家标准规范和有关规定的基础上,结合实际情况制定新建建筑节能保温工程的地方标准规范、管理办法,细化技术要求和管理措施,从材料、工艺、构造等环节提高外墙保温系统的防火性能和工程质量。”
     
         细心的行业人士会发现新的文件内容上,已经没有提及“2”中的(公消[2011]65号),这说明什么问题?笔者认为,这是住建部、公安消防方面遇到了EPS\XPS\PU等有机可燃保温材料行业求生存的强大压力,在外墙保温方面给了聚苯板\挤塑板\聚氨酯这些生产行业一丝喘息之机,同时也给了珍珠岩\发泡水泥板\泡沫玻璃\岩棉这些无机保温材料行业浇了一瓢冷水。为什么这么说呢?笔者仔细研究了一下新出版的《建筑外墙保温防火隔离带技术规程征求意见稿》,按稿中每隔两层设一道防火无机防火隔离带、隔离带高度30cm的用量计算,此文件。如果认真执行下去的话,势必会缩减无机保温的市场份额95%,95%是什么概念,就拿信阳来说,目前的200多台膨胀炉子只能存活下来10台,市场是何等的萧条!但是庆幸的是,该文件与“公安部65号文”的如何协调执行,文件中并没有说明,给地方上的消防部门审核留下了巨大的空间,这又为无机保温材料行业留了一丝喘息之机。为什么文件没有对无机保温材料一刀切,恐怕这又与中国官场的文化有关,试想,如果再起大火怎么办?此不再细叙!
     
         综合评定1,政策对珍珠岩行业影响巨大,影响权重25%;
         其次,就是上述的房地产调控的影响,综合评定2,影响权重20%;
        综合评定3:科技创新与应用对信阳珍珠岩行业前景影响巨大,影响权重40%。
        最后,影响信阳珍珠岩行业前景的诸多因素中还有其他因素,比如说其他无机保温材料的替代竞争、原材料珍珠岩矿砂的稀缺性、珍珠岩行业内企业家的自律行为等等其他因素,在此恕我不能一一概全。
        综合评定4:其他因素对信阳珍珠岩行业前景有影响,影响权重15%。
    总体来看,珍珠岩行业与房地产调控有关系,但房地产调控不是决定性的因素?;谎灾?,国家产业政策和房地产调控政策不是我辈能所左右的,我们能做的就是作为企业领导人一定要高瞻远瞩,加强科技创新,进行新产品和新应用的研发;加强行业自律,诚信经营,认真呵护信阳珍珠岩的品牌,一荣俱荣,一损俱损。
     
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